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Investir en Corrèze | 3 conseils lors de l’achat d’un logement loué

Acheter un bien loué peut s'avérer être une bonne opération immobilière. Vous devez toutefois être vigilant en vérifiant certains éléments avant votre achat.

Un bien immobilier vendu loué est un bien qui possède déjà un locataire. Investir dans l’immobilier avec l’achat d’un logement loué permet généralement de bénéficier d’une décote sur le prix de vente par rapport à un logement vide. C’est intéressant lorsque l’on sait que la décote du prix de vente peut varier entre 10 à 15 % voire plus sur un bien comportant un bail loi 1948. Si les banques aiment ce type d’investissement, elles aiment aussi qu’il se déroule sans accroches. Cela implique d’être très vigilant en vérifiant certains éléments avant l’achat du logement loué. Blayez Immobilier vous livre trois conseils pour réussir son opération immobilière avec l’achat d’un logement loué.

Investir en Corrèze en étudiant d’abord la situation du bien immobilier 

Brive, Tulle, Saint-Viance, Cornil, Ussac ou Egletons ? Avant de prendre la décision de réaliser l’achat d’un logement loué en Corrèze, il est d’abord indispensable d’étudier et de connaître la ville ou le secteur dans lequel vous souhaitez investir. Surtout si c’est la première fois. Le choix du quartier a aussi son importance. Pour réussir votre investissement, vous devez en premier regarder de près la demande locative sur la ville ou la commune. Le marché doit être dynamique, car si le locataire en place déménage, il faudra le remplacer. La bonne démarche est d’être accompagné par un professionnel de l’immobilier locatif

Blayez Immobilier connaît bien la Corrèze, ses collaborateurs implantés dans 5 agences (Egletons, Tulle, Brive, Meymac et Ussel) vous seront d’un conseil très précieux pour ne pas vous tromper. Poursuivez votre étude en vous posant d’autres questions importantes. Est-ce une ville ou un territoire dynamique ? Y-a-t-il des projets portés par la municipalité en faveur de son attractivité ? Est-ce que l’emploi et la création d’entreprise sont en croissance ? Y-a-il des commerces à proximité du bien ou un arrêt de bus ? Votre placement doit être sûr et attractif pour trouver facilement des locataires et peut-être un jour un acheteur. 

 

Pour l’achat d’un logement loué, vérifier la régularité de paiement, le contrat de location et le dossier du locataire

Une fois le secteur géographique et l’emplacement du bien validés, concentrez-vous maintenant sur le locataire en place. L’achat d’un logement loué implique de vérifier plusieurs choses en rapport avec le locataire et aussi le contrat de bail en cours. Vérifier la régularité du paiement des loyers est essentiel, car elle est la garantie de votre achat puisque ce sont effectivement les loyers qui vont permettre de le financer. Pour être sûr que votre futur locataire est un bon payeur, ce qui est beaucoup plus facile lorsque le bien est géré par une agence immobilière, vous devez demander à votre vendeur les comptes-rendus de gestion. A l’inverse, si le bien est géré directement par le propriétaire bailleur, vous n’aurez que sa bonne foi en guise de garantie. Votre objectif, en demandant ces documents, est de contrôler s’il n’y a pas eu d’incidents de paiement durant les six derniers mois. Un incident de paiement est un paiement irrégulier en début de mois ou un retard de paiement supérieur à 30 jours. Mais il est aussi est le signe avant-coureur de difficultés de paiement de votre locataire. 

Vous n’êtes pas sans savoir qu’en procédant à l’achat d’un bien loué, vous vous engagez à reprendre le bail en cours exactement dans les mêmes conditions que pour votre vendeur. Ayez en tête que vous ne pourrez pas changer de locataire tout de suite. Il faudra attendre la fin du bail. Vous devez donc essayer de connaître sa situation actuelle, son emploi, ses sources de revenus, etc. Nous vous conseillons de le faire même si votre future locataire est à jour de ses paiements. Augmenter le loyer ne sera pas non plus possible. Dans le contrat, examinez bien les clauses du contrat de bail. Certaines clauses (clause résolutoire* et clause de solidarité**) sont obligatoires si vous souhaitez contracter une garantie loyer impayé

Enfin, si vous souhaitez résilier le bail pour reprendre possession des lieux, le congé pour reprise peut être donné au terme du contrat de location en cours. Mais il faudra attendre deux ans à compter de la date d’achat du bien pour réintégrer les lieux. Pour revendre le bien, vous devez donner un congé pour vente à votre locataire. Il est présenté au terme du contrat de location en cours si vous avez acquis le bien depuis plus de trois ans ou au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement de contrat, si vous avez acheté le bien il y a moins de trois ans. 

Être tranquille et faire gérer son bien par une agence immobilière 

Maintenant que vous êtes l’heureux propriétaire d’un bien loué, il ne vous reste plus qu’à profiter en faisant appel à une agence immobilière pour s’en occuper à votre place. Confier votre bien à une agence vous permet de gagner un temps considérable. Encaissement des loyers, envoie des avis d’échéances et des quittances de loyer, l’agence immobilière a l’habitude de gérer tous ces aspects juridiques et administratifs de la gestion locative. Elle sera aussi disponible (alors que vous ne pourrez peut-être pas l’être) pour gérer et être sur place lors des interventions d’entretien ou en cas de réparations. Avec Blayez Immobilier, vous n’avez aucune surprise, toutes nos missions sont stipulées dans le mandat de gestion locative. Votre investissement locatif est entre de bonnes mains ! 

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*Clause résolutoire : résiliation anticipée du contrat de bail en cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations, sans que les tribunaux puissent s’y opposer. 

** Clause de solidarité : engagement des colocataires à s’engager solidairement devant toutes les obligations du contrat.