Beaucoup de nos clients se posent la question lors d’une vente immobilière : quelle est la différence entre un compromis et une promesse de vente ? Ils sont tous les deux des avant-contrats de vente, mais qui offrent des implications différentes que vous soyez le vendeur ou l’acheteur. Légalement, établir ce type de convention n’est pas une étape obligatoire. Elle est cependant recommandée, car elle permet de préciser les contours et les conditions de la vente qui aura lieu généralement dans trois mois*. Durant cette attente, les deux parties s’engagent. Rapidement, il n’y a pas de grandes disparités entre un compromis et une promesse de vente. Ils vous permettent de sécuriser l’acte définitif de la vente. Dans cet article, nous vous livrons notre éclairage sur les points communs et les différences entre un compromis et une promesse de vente ! 

Compromis ou promesse de vente : les ressemblances ? 

Comme déjà énoncé en introduction, le compromis de vente et la promesse de vente sont tous les deux des avant-contrats. Ils fixent les conditions et les dispositions d’une transaction immobilière. Il y figure en général les mêmes informations comme le prix de vente, la date maximum de la signature de l’acte authentique, les différentes conditions suspensives, comme le recours à un prêt immobilier etc… L’autre nom du compromis de vente est “promesse synallagmatique de vente”. La promesse de vente, quant à elle, est aussi appelée “promesse unilatérale de vente”. 

Pour garantir la transaction, lors de la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente, le propriétaire vendeur reçoit un versement de la part de l’acheteur. La somme versée, appelée indemnité d’immobilisation dans le cas d’une promesse ou dépôt de garantie pour un compromis, équivaut à environ 5 à 10 % du prix de vente du bien. Lorsque la vente se réalise, la somme est déduite du prix de vente dès la signature de l’acte définitif chez le notaire.

 Dans les deux cas, compromis ou promesse de vente, en tant qu’acquéreur, vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours. Ce délai intervient à compter du lendemain de la notification de l’avant-contrat, en main propre ou par lettre recommandée. Et si vous décidez de vous rétracter, que se passe-t-il ? Dans le délai de 10 jours, vous récupérez la somme versée au vendeur. 

Le compromis ou la promesse de vente peuvent être rédigés par le vendeur ou l’acheteur. Mais pour ne rien oublier, la bonne démarche est d’être accompagné par un professionnel de l’immobilier, votre agent immobilier ou un notaire. Sachez que le coût de la rédaction de l’avant-contrat est compris dans la commission de votre agence immobilière. 

Enfin, à l’intérieur de ces deux avant-contrats, vous avez la possibilité d’y faire figurer des clauses suspensives. Elles sont très importantes, car elles permettent de rendre caduque l’avant-contrat, si elles ne se réalisent pas. Il peut s’agir du cas où l'acheteur n’obtient pas son prêt bancaire, où la commune exerce son droit de préemption ou si une servitude d’urbanisme, remettant en cause la vente, est découverte. 

Compromis ou promesse de vente : les différences ? 

À en lire les points communs entre ces deux avant-contrats, que vous décidiez de signer un compromis ou une promesse de vente, cela reviendrait au même. Pas tout à fait, détrompez-vous. La preuve est vécue sur le terrain tous les jours : le compromis de vente est plus fréquemment utilisé lors des transactions immobilières que nous réalisons en Corrèze.

Pour quelles raisons ? Au lieu de n’engager que le propriétaire vendeur comme dans une promesse de vente, le compromis engage le vendeur et l’acheteur au même degré. Il oblige le vendeur à vendre un bien et l’acheteur à l’acquérir. Le compromis de vente vaut vente tandis que la promesse de vente réserve le droit d’acheter ou non. Elle est plus souple pour l’acheteur et le vendeur ne peut plus se rétracter. 

Un autre point différenciant est le formalisme. Comme le compromis, la promesse de vente peut être signée sous seing privé. Mais pour être valable, il faut qu’elle soit enregistrée dans les 10 jours suivant la signature auprès de la recette des impôts. Cet enregistrement est payant et c’est à l’acheteur de régler les droits d’enregistrement qui s’élèvent à 125 €. Le compromis de vente n’est pas soumis à cet enregistrement, car il est un engagement plus fort pour les deux parties. 

Compromis ou promesse de vente, quel avant-contrat choisir ? 

Le choix se fait d’un commun accord entre les parties, mais aussi en fonction de certains éléments (marché immobilier en tension, situation géographique du bien…). La promesse de vente est beaucoup moins utilisée en secteur rurale qu’en secteur plus urbain. Bon à savoir : la signature sous seing privé peut tout à fait avoir lieu à l’agence immobilière chargée de vendre le bien. Comme le notaire, l’agent immobilier vérifie la validité des pièces et des documents qui accompagnent le compromis ou la promesse de vente. 

En tant que vendeur, privilégier la promesse de vente permet de remettre le bien plus rapidement en vente en cas de désistement de l’acheteur. Mais l’indemnité d’immobilisation est tellement importante (entre 5 et 10 % du prix et dans la plupart des cas plus proche de 10 %) que le renoncement de l’acheteur, après le délai de rétractation, se produit rarement. 

Nous espérons que cet article vous a éclairé sur les points communs et les différences entre compromis et promesse de vente. En cette période, sachez que votre agence Blayez Immobilier reste disponible pour vous accompagner dans vos projets immobiliers en Corrèze pour vendre et aussi pour acheter.

*Le délai de trois mois peut être dans certains cas raccourci, mais il est souvent nécessaire. En effet, si l’acheteur finance son achat auprès de la banque, ce délai lui laisse le temps nécessaire d’obtenir son prêt bancaire, et aux formalités post compromis de vente de se faire, certaines ayant des délais de réponse pouvant aller jusqu’à deux mois.